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CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1º Instrumentación.
Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus
modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando
el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de
ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y
el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al
valor y práctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de
curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de
la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago
en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará
sujeto a la determinación judicial.
Art. 2º - Plazos
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la
presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a
vivienda, con o sin muebles, será de dos (2) años. Dicho plazo
mínimo será de tres (3) años para los restantes destinos. Los
contratos que se celebren por términos menores serán considerados
como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a
que se refiere la presente ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y
organismos internacionales, así como también las destinadas a
personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrenden, con
fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo
del alquiler supere los seis (6) meses, se presumirá que el contrato
no es con fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de
animales, vehículos u otros objetos y los garajes y los espacios que
formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines que
hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de
animales, vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los
municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
Art. 3º - Ajustes
Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse
exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de
Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante,
serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor
mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en
el inmueble arrendado.
Art. 4 - Fianzas o depósitos en garantía.
Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en
garantía, deberán serio en moneda de curso legal. Dichas cantidades
serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados
durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.
Art. 5º - Intimación de pago
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la
cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será
inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción
de la intimación, consignando el lugar de pago.
CAPITULO II
DE LAS LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA.
Art. 6º - Períodos de pago.
El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que
correspondan a períodos mensuales.
Art. 7º - Pagos anticipados.
Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no
podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilabas, por cantidad mayor
del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de
locación contratado.
c) El pago del valor llave o equivalente.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a
solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso,
debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por
tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.
Art. 8º - Resolución anticipada.
El locatario podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de
vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una
antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que
reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa,
deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la
vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido
dicho lapso.
Art. 9º - Continuadores del locatario
En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el
arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y
hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten
haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.
CAPITULO III
DE LA PROMOCION DE LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA
Art. 10 - Creación y características
Créase un sistema con medidas de promoción para locaciones
destinadas a vivienda, con las siguientes características:
a) Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes;
b) Instrumentación por contrato de locación tipificado, obligatorio
y registrado según se establezca en la reglamentación;
c) El plazo mínimo de la locación será de tres (3) años;
d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con
intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo
asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del
locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación
indebida o daños causados a la propiedad. Asimismo, cubrirá al grupo
familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular,
incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso
de gravedad justificada. La prima será pagada en partes iguales
entre el locador y el locatario;
e) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según
índice de actualización elaborado oficialmente por los institutos de
Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias en base a la
evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en
partes iguales y rebajado dicho índice en un 20 por ciento no
acumulativo;
f) Las viviendas que podrán incorporarse al sistema deberán ser las
comprendidas en las características de común o económica de la
Resolución Nº 368/76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo;
g) Los beneficios impositivos que se establecen en los artículos
siguientes.
Art. 11 - Beneficios impositivos
Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley
realicen inversiones en inmuebles con características de vivienda
común o económica, que se destinen a locación de vivienda familiar
permanente, o incorporen viviendas de estas características al
presente régimen de promoción, gozarán de los beneficios impositivos
que en cada caso se establezcan.
Para la calificación de vivienda común o económica a la que se hace
referencia en la presente ley, deberá atenerse a las disposiciones
de la Resolución Nº 368/76 dictada por la ex Secretaria de Estado de
Vivienda y Urbanismo.
Art. 12 - Destino de las inversiones
Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el
artículo precedente en materia de inversiones, deberán
cumplimentarse las siguientes condiciones:
a) Las inversiones deberán destinarse a:
1. La construcción de nuevas unidades de vivienda y su
infraestructura que se inicien a partir de la entrada en vigencia de
la presente ley.
2. La terminación de unidades de vivienda y su infraestructura que
se encuentren en construcción a la fecha de entrada en vigor de esta
ley, así como las mejoras necesarias para poner en condiciones de
habitabilidad el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha.
3. La compra de unidades de vivienda concluídas o en construcción al
momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que dichas
viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente
régimen o hubieran gozado de los conferidos por la Ley Nº 21.771 ;
b) Las unidades de vivienda comprendidas en el inciso a) precedente
deberán destinarse a la locación de vivienda familiar permanente,
acreditándose tal destino mediante contratos de locación celebrados
a partir de la entrada en vigencia de esta ley.
Art. 13 - Beneficios.
Los beneficios a que se refiere el artículo 11 para el caso de
inversiones en inmuebles son los siguientes:
a) En la liquidación del impuesto a las ganancias podrán deducirse:
1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la
construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura,
excluido el valor del terreno.
Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la
terminación de las construcciones de vivienda y su infraestructura,
excluido el valor del terreno, y para la realización de las mejoras
contempladas en el Art. 12, inciso a), apartado 2.
Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal
correspondiente en la compra de unidades de vivienda sin uso,
excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a
partir de la vigencia de esta ley. En el caso de viviendas en
construcción, adquiridas para su terminación, dicha deducción no
obstará a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las
sumas que se inviertan para la terminación de las unidades de
vivienda y su infraestructura.
A los fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera
indiscriminadamente al valor del terreno y a las mejoras, la parte
del mismo atribuible a estas últimas se fijará teniendo en cuenta la
relación existente en el avalúo fiscal vigente al momento de la
adquisición. Si se desconociera dicho avalúo o el mismo no
discriminara los valores relativos a la tierra y a las mejoras, se
presumirá, salvo prueba en contrario, que estas últimas representan
el sesenta y seis por ciento (66 %) del precio de compra, proporción
que se elevará al ochenta por ciento (80 %) en el caso de inmuebles
comprendidos en el régimen de la Ley 13.512 y sus modificaciones, de
propiedad horizontal.
No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que
hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley, o que hubieren
gozado de los conferidos por la Ley Nº 21.771.
Las sumas deducibles serán las invertidas en la compra de los
inmuebles y, en su caso, en la adquisición de los bienes y en la
locación de los servicios que conforman el costo de la edificación,
su infraestructura y los honorarios profesionales.
A los fines indicados en este inciso se entenderá por
infraestructura a todas aquellas obras que, sin formar parte de las
unidades de vivienda, estén destinadas a hacer posible el suministro
de los servicios públicos de provisión de agua, desagües cloacales y
pluviales, energía eléctrica, gas y teléfono, como asimismo el
acceso a las unidades de vivienda.
No se considerarán como infraestructura los edificios y lugares
destinados a la industrialización o comercialización de bienes o
servicios y construcción de caminos que no sean calles urbanas.
b) En el impuesto a las ganancias, exención de la ganancia neta
originada en la locación de las unidades, Al respecto no será de
aplicación lo dispuesto en el primer párrafo in fine del Art. 73 de
la Ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en 1977 y sus
modificaciones).
c) En los impuestos sobre los capitales y sobre el patrimonio neto,
el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda,
terminadas o en construcción, no será considerado activo ni bien
computable, respectivamente, a los efectos de la liquidación de
dichos gravámenes, no dando lugar al prorrateo del pasivo o de
deudas que pudieran corresponder.
d) En el impuesto de sellos quedan exentos los contratos de locación
de los inmuebles, sus prórrogas y cesiones o transferencias.
En el impuesto al valor agregado, los saldos de impuesto
provenientes de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura
quedan excluidos de la limitación prevista en la primera parte del
Art. 13 de la ley respectiva
Art. 14 - Facultades de reducción o eximieron.
Facúltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al
Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del
Atlántico Sur, para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre
las unidades de vivienda que se afecten al presente régimen de
promoción.
Art. 15 - Otros beneficios tributarios.
Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles
con características de vivienda común o económica, no comprendidos
en el inc. a) del Art. 12, a locación de vivienda familiar
permanente, gozarán de los beneficios impositivos previstos en los
incisos b), c) y d) del Artículo 13.
Tratándose de unidades nuevas y sin uso podrán, asimismo, gozar:
De una deducción en la liquidación del impuesto a las ganancias del
25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en su
construcción o compra, excluido el valor del terreno, con más la
actualización que correspondiera calculada conforme lo establezca el
Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicación las previsiones
de los párrafos segundo y siguientes del apartado 3, del inciso a)
del Art. 13.
Del beneficio a que se refiere el inciso e) del Art. 13.
Art. 16 - Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en
los artículos 13 y 1 5
Para gozar de los beneficios establecidos en los Arts. 13 y 15
precedentes se requiere:
a) Las unidades de vivienda deberán quedar ocupadas a titulo de
locación efectiva por un período mínimo de setenta y dos (72) meses
consecutivos o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis
(36) meses, dentro del término de ocho (8) años, contados a partir
de la formalización del primer contrato de locación de cada unidad;
b) El primer contrato de locación deberá formalizarse dentro de los
120 días posteriores a aquel en que los inmuebles estén en
condiciones de habitabilidad o, en su caso, al de la compra de los
mismos, y tratándose de los comprendidos en el Art. 15, aquel de
entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de
inmuebles ocupados, en que el plazo se computará a partir de su
efectiva desocupación;
c) Los arrendamientos deberán instrumentarse mediante un contrato de
locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezcan
la reglamentación;
d) El precio de la locación será reajustado trimestralmente según el
índice de actualización elaborado por los institutos de Estadística
y Censos de la Nación y de las provincias, en base a la evolución de
los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales
y rebajado dicho índice en un veinte por ciento (20 %) no
acumulativo;
Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación, con
intervención de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro, con las
características referidas en el inc. d) del Art. 10 de la presente
ley;
Las construcciones desgravables deberán estar en condiciones de
habitabilidad dentro del plazo de cuatro (4) años posteriores al
acogimiento de los beneficios del presente régimen de promoción.
Art. 17 - Sanción por incumplimiento.
De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo anterior el
contribuyente deberá reintegrar, al ejercicio fiscal en que tal
hecho ocurriera, el monto desgravado o exento con su actualización
respectiva; dicha actualización deberá calcularse teniendo en cuenta
la variación en el índice de precios al por mayor, nivel general,
producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que
tuvo incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo
ejercicio fiscal en que corresponda realizar el reintegro, ello sin
perjuicio de la aplicación, de corresponder, de las normas
contenidas en el Capítulo VII del 8 Título 1 de la Ley 11.683 (texto
ordenado en 1978 y sus modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del régimen de esta ley, los
beneficiarios deberán efectuar los reintegros de los montos
desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente,
resultando de aplicación, de corresponder, las normas de la Ley
11.683 citadas en el párrafo anterior.
Art. 18 - Transferencia de unidades.
En caso de transferencia de inmuebles afectados al régimen de la
presente ley antes de cumplidos los plazos de afectación previstos
en el Art. 16 inc. a), ya sea que la misma fuera voluntaria, por
ejecución de crédito contra el contribuyente o por causa de muerte
del titular, el sucesor podrá continuar a aquél en los beneficios y
obligaciones con relación a las prescripciones de esta ley. En este
caso, la comunicación de la transferencia deberá efectuarse en la
forma y condiciones que establezca la reglamentación de la presente
ley.
Sólo cumplido este requisito el transmitente quedará desligado de
los beneficios y obligaciones relacionados con esta ley.
El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte
del sucesor hará pasible a éste del reintegro prescripto en el Art.
17 y de la obligación de abonar los gravámenes dejados de ingresar
por el o los transmitentes desde el comienzo de la utilización de
los beneficios con las actualizaciones que correspondan de acuerdo
con las disposiciones de la Ley 11.683 (t. o. en 1978 y sus
modificaciones), sin perjuicio de la aplicación, de corresponder, de
las normas contenidas en el Capítulo VII Título 1 de la misma ley.
En el caso de que el sucesor no desee continuar acogido al régimen
de la presente ley deberá manifestar, en forma expresa, tal
circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo
juicio sucesorio, acompañándose las constancias pertinentes en la
comunicación a que se refiere el párrafo anterior. En estos casos el
transmitente deberá efectuar el reintegro previsto en el mencionado
Art. 17 de la presente ley con más las actualizaciones pertinentes,
sin perjuicio de la aplicación, en caso de corresponder, de las
normas contenidas en el Capítulo Vil del Título 1 de la Ley 11.683
(t. o. en 1978 y sus modificaciones).
Art. 19 - Limitación
Los beneficios otorgados por esta ley no serán de aplicación
respecto de inversiones amparadas por otros regímenes de promoción.
Art. 20 - Régimen impositivo
Serán aplicables, en lo pertinente al régimen impositivo establecido
por la presente ley, las disposiciones que determina la Ley 11.683
(t. o. en 1978 y sus modificaciones).
CAPITULO IV
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
Art. 21 - Viviendas deshabitadas.
Facúltase al municipio de la ciudad de Buenos Aires y a los del
Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida e Islas del
Atlántico Sur para fijar gravámenes diferenciales sobre las
viviendas deshabitadas.
Art. 22 - Adhesión.
Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios,
para promover locaciones destinadas a viviendas y establecer
gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.
Art. 23 - Subsidio.
Dispónese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un
plazo de 180 días el Poder Ejecutivo Nacional a través del
Ministerio de Salud y Acción Social, arbitrará los medios
conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados
en dicho lapso, que careciendo de medios económicos, los requiriesen
para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser
solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia de desalojo,
fundada en las causases de falta de pago o de vencimiento de
contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de
vivienda Común o económica según lo establecido por la Resolución
368176 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.
Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no
deberán superar un promedio mensual de tres (3) salarios mínimos,
cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un
máximo de cuatro (4) salarios mínimos.
Art. 24 - Declaración a los efectos del art. 7º de la ley 20.221.
Las erogaciones que se efectúen en cumplimiento del artículo
anterior se considerarán según corresponda, inversiones, servicios,
obras y/o actividades de interés nacional, a los efectos del segundo
párrafo del art. 7º de la Ley Nº 20.221 y sus modificaciones.
Art. 25 - Modificación al art. 40 de la ley 22.916.
Sustitúyese el primer párrafo del Art. 4º de la Ley 22.916, por el
siguiente:
El producido de los presentes gravámenes será destinado:
a) Noventa por ciento (90 %) a atender las erogaciones de carácter
extraordinario que demanden las zonas afectadas por las inundaciones
producidas durante el año 1983 en las provincias de Corrientes,
Chaco, Entre Ríos, Formosa, Misiones y Santa Fe; Diez por ciento (1
0 %) a atender los subsidios previstos por el Art. 23 de la Ley de
Promoción de Locaciones.
Art. 26 - De la prioridad de los planes de vivienda.
Dispónese que durante los ciento ochenta (180) días posteriores a la
entrada en vigencia de la presente ley, tendrán preferencia de venta
y adjudicación sobre los planes de viviendas que realice el Estado
Nacional, a través del FONAVI, los grupos familiares desalojados
desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el vencimiento del plazo
dispuesto anteriormente.
Art. 27 - Locación encubierta.
Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso,
habilitación, licencia y sus equivalente¿, otorgado por la autoridad
administrativa competente, para la explotación de hotel residencial,
pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, 'no
gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose
las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, como
locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia
en esta última materia.
Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o
futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente
habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la
sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de dicha
autorización comercial.
Art. 28 - Reglamentación.
El Poder Ejecutivo Nacional deberá proceder a la reglamentación de
la presente ley dentro de sesenta (60) días de su promulgación.
Art. 29 - Vigencia.
Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden
público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín
Oficial.
Los beneficios impositivos que ella establece producirán efectos
respecto de inmuebles que se acojan al régimen de promoción
impositiva antes del 31 de diciembre de 1986, con la salvedad de que
los beneficios previstos por los incs. b), c) y d) del Art. 13,
tendrán efecto por el término de afectación del inmueble al régimen
promocionar y los de su inc. e) los producirán incluso
retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en
ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente
ley, haciéndose extensiva esta salvedad al Art. 15.
El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del
plazo fijado para acogerse a los beneficios impositivos de la
presente ley.
Art. 30 - [De forma]. |
